Guide pratique : États des Lieux d’entrée et de sortie (Bruxelles), destiné à la location d’immeubles résidentiels à Bruxelles – Document informatif.
Ce document vous est présenté afin de vous aider au mieux durant l’occupation de votre bien. En tant qu’expert, notre souci est d’éviter au maximum les désagréments, les désaccords et les surprises lors de l’état des lieux de sortie. Voici donc un bref rappel des obligations de chacun ainsi que des règles d’usage en la matière.
A. Qu’est-ce qu’un état des lieux d‘entrée locative?
C’est une description complète, précise, détaillée et contradictoire du bien en début location, afin de réduire au maximum tout problème à la sortie locative entre les parties (propriétaire -locataires).
Une fois le rapport établi, il sera envoyé à chacune des parties. Si aucune constatation supplémentaire n’est parvenue à l’expert, endéans un mois à dater du 1er jour d’occupation ou 15 jours après de la réception du rapport, il sera considéré comme accepté par les parties.
L’état des lieux doit être établi si possible avant l’occupation et au plus tard durant le mois d’occupation. Celui-ci doit être enregistré par le bailleur en même temps que le bail et au plus tard deux mois après la conclusion du contrat.
En début de location, il est important de regrouper vos documents administratifs :
- Bail;
- État des lieux d’entrée;
- Vos relevés de compteurs, contrats d’assurances et abonnements;
- Courriers, factures, attestations d’entretiens, plans éventuels, attestation P.E.B,
- Coordonnées des techniciens, du syndic et du règlement d’ordre intérieur pour les copropriétaires;
Pour rappel, vous devez souscrire une police d’assurance couvrant votre responsabilité civile de locataire excepté si votre bailleur dispose d’une assurance avec “Clause d’abandon de recours”. Attention ces clauses ne couvrent généralement pas votre mobilier et effets personnels.
Pour éviter tout malentendu, confirmez, par écrit, le cas échéant par lettre recommandé, toute décision prise.
Il est important de signifier, au bailleur, toute défectuosité affectant le bien. Il est important que cette démarche soit faite par écrit sous peine de voir votre responsabilité engagée.
B. Rappels de suivis réguliers en cours d’occupation
Selon l’article 1730 du code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
B.1 Entretien effectué par des professionnels à charge du locataire
Il est important de compléter cette liste en fonction des équipements spécifiques à chaque bien.
Dans votre bail, il y a certainement une liste d’équipement à entretenir tel que : une chaudière, une cheminée, un boiler électrique, une alarme, une fosse septique (vidange), un puits perdu, une tondeuse…
Les attestations d’entretien périodique vous seront demandées au jour de l’état des lieux locatif de sortie, mais également durant l’occupation du bien, et ce afin de déterminer les responsabilités lors d’une éventuelle panne.
B.2 Petit entretien effectué par le locataire
L’entretien locatif correspond au maintien des lieux, par le locataire, dans l’état où il les a reçus. Il faut toutefois exclure l’usure normale, la vétusté d’un équipement ou décor, et toutes autres causes indépendantes du locataire.
– On entend par usure normale, la dégradation de la chose qui résulte d’un usage normal correspondant à la définition de l’usage en « bon père de famille » compte tenu de la destination de la chose.
– Vétusté
– L’amortissement est le temps que mettra une chose à se détériorer sous l’effet d’un usage normal et d’une vétusté.
Exemple : on considère généralement qu’une peinture murale de qualité normale s’amortit sur 6 années.
B.3 Obligations du bailleur
Le bailleur se doit de délivrer le bien en bon état de sécurité, salubrité et habitabilité. Ce qui implique que le bien mis en location doit répondre aux exigences du code du logement.
Le bailleur a également comme obligations les réparations suivantes :
- Le remplacement de ce qui a péri par vétusté ou force majeure
- La réparation des dégradations de type constructif : par exemple, la réparation de fissures suite au mouvement du bâtiment,
- Les grosses réparations qui ne sont pas d’ordre locatif : par exemple, suite à une infiltration, localisation de la fuite avec réparation complète.
Il est à noter que le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’effectuer ces réparations à partir du moment où elles ne sont pas nécessaires à la pleine jouissance du bien.
C. Qu’est-ce état des lieux de sortie locative ?
C’est la vérification, sur base de l’état des lieux d’entrée, de la remise en état et du bon entretien du bien loué. Ne sera pris en compte que tout ce qui aura été dégradé en dehors de la vétusté normale et de l’usage normal en bon père de famille.
Il doit être établi contradictoirement au même titre que l’état des lieux d’entrée. Il sera établi généralement sur place par l’Expert, et en présence des parties. Les éventuelles dégradations seront listées et chiffrées. Elles devront être acceptées par chacun qui recevra en fin de visite un exemplaire du rapport signé par toutes les parties. Le montant total sera alors déduit de la garantie locative après le décompte de charges.
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Guide pratique Etat des Lieux locatif (Wallonie) -> voir PDF