Index

Acte de base

Partie du Statut de copropriété et comprenant :

• La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.  Dans l’acte de base, l’immeuble sera divisé en parties communes et privatives
• les parties communes: ce sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d’une fraction pour chacun.

Il s’agira par exemple de la porte et du hall d’entrée de l’immeuble, des ascenseurs, de la chaudière de chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs

ou de la toiture de l’immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l’immeuble est construit.

• les parties privatives: ces parties de l’immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire: cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s’y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes.
• La description de l’ensemble de l’immeuble. L’acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes.

S’il s’agit d’un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l’acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Actions en justice

La copropriété peut parfois avoir des litiges avec les propriétaires d’un immeuble voisin, (par exemple, s’il s’agit de grosses infiltrations d’eau), avec un constructeur ou un entrepreneur (un ascenseur mal conçu à remplacer), ou avec un copropriétaire (pour non-paiement des charges). De même, vivre en communauté n’est pas toujours facile! Des simples tensions ou des gros problèmes peuvent surgir entre copropriétaires. Si aucune solution amiable ne peut intervenir, il faudra demander l’intervention du Juge de Paix compétent.

Qui peut agir en justice ?

* L’association des copropriétaires.

L’association des copropriétaires représente tous les copropriétaires, même dans le cadre d’une procédure judiciaire. C’est donc elle qui pourra introduire une demande judiciaire au nom de la copropriété, ou qui pourra la défendre dans le cadre d’une procédure menée contre elle. L’association sera représentée à cette occasion par le syndic de l’immeuble.

* Les copropriétaires

Tout copropriétaire pourra également demander l’intervention du juge compétent dans les situations suivantes:

• quand il désirera introduire seul une demande judiciaire relative à son appartement; il en informera le syndic qui, à son tour, informera les autres copropriétaires.
• pour demander l’annulation ou la modification d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire dispose d’un délai de quatre mois à partir de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu pour attaquer cette décision. Toutefois, s’il a régulièrement été convoqué à l’assemblée générale, il est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée.
• s’il veut demander au juge de convoquer une assemblée générale pour délibérer sur une de ses propositions, alors que le syndic refuse ou néglige de le faire.
• pour demander au juge l’autorisation d’accomplir certains actes seul:

* soit, aux frais de l’association, pour les travaux urgents et nécessaires aux parties communes, lorsque la majorité requise à l’assemblée générale ne peut être atteinte.

* soit, à ses frais, pour les travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.

• s’il désire demander au juge de rectifier:

* la répartition des quotes-parts de copropriété, si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l’immeuble;

* le mode de répartition des charges communes si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que leur calcul s’il est inexact ou est devenu inexact à la suite de modifications apportées à l’immeuble.

• pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l’assemblée générale et il prend, à sa place, la décision.

* Tout occupant de l’immeuble

Tout occupant de l’immeuble ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale (cette disposition vise principalement les locataires), peut demander au juge l’annulation ou la modification de toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou de toute décision de l’assemblée générale adoptée après son occupation, si elle lui cause un préjudice propre. Si le copropriétaire le demande, le juge peut décider de suspendre la disposition ou la décision attaquée avant de statuer définitivement. La demande de l’occupant doit être introduite devant le juge dans les quatre mois à partir de la date à laquelle l’assemblée a eu lieu. Source: Notaire.be

Adaptation des actes de base

La loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles en copropriété, à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de certaines dérogations.Le syndic a deux ans (jusqu’au 31 août 2013) pour soumettre à l’approbation de l’AG, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adapté à la nouvelle loi. Il ne faut pas d’acte authentique, sauf si l’AG apporte en même temps ou ultérieurement, des modifications à l’acte de base. Source: Notaire.be

Appartement

Un appartement est une unité d’habitation, comportant un certain nombre de pièces et qui n’occupe qu’une partie d’un immeuble, situé généralement dans une ville.

Il est souvent à usage d’habitation (notion de logement), en particulier lorsque le règlement de copropriété destine l’immeuble à une utilisation bourgeoise.

Plus marginalement, il héberge parfois des activités professionnelles.

Agent immobilier

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations.

Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l’agence immobilière, employant des négociateurs.

Cette profession demande un accès à la profession géré par l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers  – www.ipi.be)

Attestation de contrôle de l’installation électrique

Une installation électrique datant d’avant 1981 n’a pas été calculée en fonction de la situation telle que nous la connaissons aujourd’hui.

Machine à laver, séchoir, lave-vaisselle, etc., tous ces appareils sont des consommateurs voraces pour lesquels n’est pas prévue une vieille installation.

Lors du contrôle, on détermine si les installations électriques sont conformes aux règles prescrites par le RGIE (Règlement général sur les installations électriques).

Le rapport remis après le contrôle d’une installation électrique domestique donne des informations sur l’état de celle-ci de sorte à permettre au nouveau propriétaire, le cas échéant, d’adapter son installation pour garantir sa sécurité.

Assemblée générale

Ou AG, est le rassemblement de l’ensemble des membres d’une organisation (ou des représentants de ces membres) afin qu’ils rencontrent les dirigeants ou les membres de son conseil d’administration et puissent éventuellement prendre des décisions. Généralement annuelles, les assemblées générales permettent aux dirigeants d’informer leurs commettants et à ceux-ci de voter sur des modifications au fonctionnement de l’organisation. Ce mode de fonctionnement est utilisé par plusieurs types d’organisations: associations à but non lucratif1, syndicats, entreprises (pour leurs actionnaires ou associés).L’Assemblée générale désigne également, dans le cadre d’une action ou d’un mouvement social, le rassemblement dans le but de prendre des décisions d’action de travailleurs ou étudiants mobilisés.qui seront vendues. Il devra ensuite virer à l’administration un montant de 25 € par parcelle (au compte n° 001-2778337-42), et adresser une demande d’attestation à l’administration, à l’adresse suivante : OVAM (Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaams gewest, Dienst Sanering-Bodemattesten, Kan. De Deckerstraat, 22-26, à 2800 Mechelen.

Cette demande s’introduit par un formulaire particulier, et doit être accompagnée de l’extrait cadastral récent (qui n’a pas plus de deux mois), et de la preuve du paiement.

L’administration dispose alors d’un délai de deux mois pour adresser le certificat.

Le décret impose aux vendeurs et acquéreurs de reprendre le contenu de l’attestation dans le compromis de vente. Lors de l’acte notarié,

le vendeur devra déclarer avoir remis cette attestation à l’acquéreur avant la conclusion de la vente, et l’acte reprendra également le contenu de l’attestation.

Toute cette procédure s’applique lorsque l’attestation est négative. Par contre, si l’attestation révèle l’existence d’un risque de pollution du sol, la vente ne pourra pas se réaliser sans une enquête complémentaire et l’exécution des travaux d’assainissement nécessaires.

Le décret stipule que c’est le vendeur qui doit demander l’attestation, mais il demandera souvent à son notaire de faire le nécessaire. Comme le délai est très long, celui qui envisage de vendre un bien visé par le décret aura intérêt à demander l’attestation ou à contacter son notaire sans attendre.

Association des copropriétaires

Dès qu’un immeuble est divisé en au moins deux appartements différents, il existe une situation de copropriété qui pourra donner naissance à l’association des copropriétaires.

Naissance de l’association des copropriétaires

L’association des copropriétaires naît en même temps que la copropriété, pour autant que:

• il existe au moins deux lots différents appartenant à des propriétaires distincts.
• l’acte de base et le règlement de copropriété aient été transcrits au bureau des hypothèques.

Cette association a une existence propre, comme les sociétés commerciales, les ASBL ou les institutions publiques. Elle a la « personnalité juridique », ce qui signifie que son existence est indépendante de celle des copropriétaires. Elle continuera à exister, même si les copropriétaires qui l’ont créée sont décédés, ou elle peut être dissoute si un propriétaire possède tous les appartements.

Possibilité de créer des ‘sous-associations’ de copropriétaires

Si l’indivision principale comprend 20 lots ou plus, l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles :

• par immeuble dans un groupe d’immeubles ou,
• par élément de cet immeuble, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts.

Le but de ces associations partielles est de pouvoir régler plus rapidement des questions qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires, par exemple dans les immeubles disposant de plusieurs entrées distinctes.

Dénomination

Pour pouvoir être identifiée, l’association des copropriétaires devra avoir une dénomination propre. Pour éviter toute possibilité de confusion, l’association devra porter le nom de « Association des copropriétaires de l’immeuble situé à.. », même si l’immeuble a un nom particulier (par exemple, « résidence du bois la Cambre »).

Siège

Toute personne a une adresse. Pour une association, ce sera un siège.  Le siège de l’association sera établi dans l’immeuble faisant l’objet de la copropriété. Toutefois, lorsqu’il y a un groupe d’immeubles régis par le même acte de base, le siège pourra être établi dans un des immeubles. Les statuts doivent déterminer où se trouve ce siège.

Patrimoine de l’association

Comme toute association ayant une existence propre, l’association des copropriétaires peut avoir un patrimoine personnel. Elle ne peut cependant posséder que les meubles nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble. Ainsi, l’association ne peut pas acheter un local ou une cave appartenant aux copropriétaires. Elle ne peut pas posséder d’autres meubles : l’association des copropriétaires de la résidence Picasso n’est pas propriétaire du tableau de Picasso (ou de sa reproduction) accroché au mur du hall d’entrée. Ce tableau appartiendra toujours aux copropriétaires, à concurrence de la fraction qu’ils possèdent dans les parties communes de l’immeuble.

Le principe est le même en cas de jugement rendu contre une copropriété. Si une décision judiciaire condamne la copropriété, ce seront tous les copropriétaires qui devront payer, et pas l’association.

Dissolution

Comme toute société ou association, l’association des copropriétaires peut prendre fin. Puisqu’elle existe dès que l’immeuble est divisé en plusieurs parties appartenant à des propriétaires différents, elle prend fin lorsqu’une seule personne devient propriétaire de tous les appartements. De même, l’association sera dissoute si l’immeuble n’existe plus, par exemple dans les cas de destruction ou d’expropriation.

Certification P.E.B.

Le certificat P.E.B. (Performance Énergétique des Bâtiments) constitue une carte d’identité énergétique du bâtiment.

Il décrit sa performance énergétique, pour une utilisation et un climat standardisés, au moyen d’indicateurs numériques ou alphabétiques.

Plus simplement, ce système de classification est sensiblement comparable au label énergétique des appareils électroménagers.

Concrètement, cette évaluation énergétique est réalisée au moyen d’une méthode de calcul définie. Cela implique un relevé des caractéristiques du bâtiment liées à l’isolation d’une part, et aux systèmes consommant de l’énergie d’autre part (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, auxiliaires, systèmes à énergie solaire,…).

Une fois les données recueillies, elles sont compilées dans un logiciel afin de déterminer la « cote » énergétique du bâtiment expertisé.

L’objectif d’une telle classification étant de permettre aux candidats acquéreurs et locataires de pouvoir comparer les bâtiments entre eux de manière objective, du point de vue énergétique.

Pratiquement, l’article 237/28 prévoit que chaque propriétaire doit disposer d’un certificat énergétique valide lors des moments clés de la vie d’un bâtiment : construction, changement de propriétaire ou d’occupant(s) par l’effet d’une vente ou d’une location. Ce certificat doit être communiqué à l’acheteur ou à l’occupant potentiel. Il est valable pendant 10 ans maximum.

Cadastre

Le terme cadastre (terme occitan venant du grec médiéval), ou un mot apparenté étymologiquement, se retrouve dans de nombreuses langues.

Bien que les dictionnaires de français appellent cadastre un document dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire.

Charges de copropriété

Les Charges de Copropriété sont les sommes dues par les copropriétaires au syndicat de copropriété. Il existe 2 types de charges :

• les charges générales qui concernent les dépenses faites pour les parties communes de la copropriété,
• les charges spéciales qui concernent les dépenses de chauffage, d’électricité, d’eau, d’ascenseur.

Copropriété

La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété

d’un immeubles bâti n’est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d’accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.

Charges

Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l’utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d’équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l’ensemble pour la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Confidentialité

Caractère de ce qui est confidentiel (ce qui a été communiqué à quelqu’un sous l’interdiction, pour celui-ci, de le révéler à quiconque. (Cornu, Vocabulaire juridique).

Conseil de copropriété

Depuis le 1er septembre 2010, le “conseil de gérance” est remplacé par “le conseil de copropriété”. Il devient obligatoire dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins 20 lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings). Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Source: Notaire.be

Commissaire aux comptes

Nouveautés – 1er septembre 2010. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Le commissaire est chargé d’effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic. Source: Notaire.be

Duplex

Un logement constitué de deux étages réunis par un (ou plusieurs) escalier(s) intérieur(s) au sein d’un même immeuble,

Dettes de la copropriété

Certaines copropriétés ont des dettes. Cela peut se produire, par exemple, en cas d’importants travaux de remplacement de l’ascenseur ou de réfection de la toiture. La vente d’un appartement, ne permet pas aux propriétaires de se libérer pour autant de ses dettes restant dues au sein de la copropriété. Il arrivait pourtant que certains vendeurs s’évaporaient dans la nature pour échapper à leurs obligations. Or, depuis septembre 2010, ce n’est plus possible. En effet, désormais le notaire de l’acheteur doit déduire automatiquement le montant de l’arriéré de charges dues par le cédant du prix de la vente. Bien entendu, le vendeur peut toujours contester le montant. Dans ce cas, le notaire bloque le montant des arriérés. Ensuite, il en informe le syndic, dans les trois jours ouvrables qui suivent l’acte authentique. Le syndic ne peut se contenter d’envoyer une simple lettre recommandée ou une lettre d’avocat pour obtenir le paiement du montant de l’arriéré au profit de la copropriété. Auparavant, il disposait de douze jours ouvrables pour pratiquer, si nécessaire, une saisie en vue de récupérer sa créance. Depuis le 18 juin 2012, ce délai a été allongé, de sorte que le syndic bénéficie de 20 jours pour pratiquer cette saisie. Attention, le délai commence à courir à partir de la passation de l’acte authentique (et plus à partir de la réception de celui-ci). La saisie devra être effectuée au nom et pour le compte de l’association des copropriétaires.

Si le notaire ne consigne pas ce montant, s’il n’avise pas le syndic dans le délai prescrit ou s’il libère les fonds avant l’expiration de ce délai de 20 jours, il peut voir sa responsabilité engagée. Si le syndic ne s’est pas manifesté dans ce délai, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au vendeur.

État des lieux

L’état des lieux est un constat écrit de la situation réelle de l’habitation à l’entrée des lieux. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

Expert immobilier

Le mot expertise tire son origine du mot  » expérience « . La définition de l’expérience pourrait s’apparenter à l’habitude d’effectuer une tâche bien précise. Seulement, nous attirons votre attention, car une expérience seule ne peut suffire pour la profession exercée dans les règles de l’Art. En effet, l’expert immobilier doit avoir les connaissances requises en la matière. La connaissance sera l’outil indispensable à l’expérience de la profession. Un bon expert se doit d’entretenir l’expérience et la connaissance.

Frais d’acte

Pour les droits d’enregistrement, il est toujours utile de consulter le notaire car il existe, dans certains cas, des abattements ou réductions complémentaires !

Les honoraires sont la rémunération perçue par le notaire. Ils sont fixés par arrêté royal et sont identiques pour tous les notaires.

Les frais d’acte divers sont ajoutés aux droits d’enregistrement et honoraires. Il s’agit des frais exposés par le notaire. Ils sont indispensables pour rendre la vente sûre : recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques, transcription de l’acte aux hypothèques, … Ces montants sont strictement indicatifs. Ils pourraient être adaptés en fonction des régions, villes et des éléments du dossier.

Par exemple : une recherche urbanistique coûte plus cher dans certaines communes, une vente avec plusieurs vendeurs coûte plus cher qu’avec un seul vendeur (recherches fiscales et hypothécaires, frais de transcription, …).

Afin de se conformer aux exigences européennes, les clients doivent payer 21% de TVA sur les honoraires du notaire mais aussi sur les frais d’acte divers.

Le notaire chargé de la préparation de l’acte de vente peut vous donner des informations complémentaires. Vous ne connaissez pas de notaire, vous pouvez vous rendre dans la rubrique « Annuaire » du site, vous en trouverez un près de chez vous. Le notaire écoute, conseille et s’engage.

Frais de copropriété : un pour tous, tous pour un

Chaque propriétaire doit intervenir pour les frais communs. Mais, le propriétaire d’un rez de chaussée doit-il intervenir pour l’ascenseur qu’il n’utilise pas?

Monsieur DURAND a acheté un appartement situé au rez de chaussée d’un immeuble à cinq étages, et il n’utilise jamais l’ascenseur. En achetant son appartement, il s’est engagé à respecter toutes les clauses du règlement de copropriété et les décisions qui seraient prises ultérieurement par l’assemblée des copropriétaires. Jusqu’à ce jour, il a donc payé toutes les charges qui lui ont été réclamées par le gérant, y compris les frais d’entretien et d’utilisation de l’ascenseur. Maintenant, il trouve cette situation particulièrement injuste et demande à être libéré du paiement des charges qui y sont relatives. Avant de saisir l’assemblée générale, il se renseigne pour savoir s’il a des chances de pouvoir obtenir une modification des règles de participation dans ces frais.

La solution à son problème se trouve certainement dans l’acte de base de l’immeuble et le règlement de copropriété qui, ensemble, règlent le mode de fonctionnement de la vie en commun et la participation de chacun dans les frais.

La répartition des charges est déterminée d’après les quotités que chaque propriétaire possède dans les parties communes de l’immeuble. 

Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de la répartition des charges doivent être motivés.  Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre 2010. Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point. Source: Notaire.be

Fonds de roulement

Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Généralement, il s’agit d’une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l’excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel.

Au moment de l’acte de vente, il n’y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l’identité de l’acquéreur et des clauses de l’acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu’à la date de l’acte de vente. Il réclamera en même temps à l’acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.

Fonds de réserve

Le fonds de réserve représente souvent des avances des copropriétaires en prévision de travaux futurs. Dès lors, de très nombreuses discussions surgissent entre les parties : le vendeur estime que, puisque ce n’est pas lui qui profitera de ces travaux, il doit récupérer sa quote-part; l’acquéreur considérera que le prix qu’il paye est global et forfaitaire, et comprend le prix d’achat de l’appartement, et ses accessoires, dont le fonds de réserve, qu’il ne doit pas rembourser, puisque ce n’est pas lui qui a pris la décision d’effectuer ces travaux. La loi a décidé que le fonds de réserve appartenait à la copropriété. Contrairement au fonds de roulement, le syndic ne doit pas le restituer au vendeur. Cette situation peut parfois être injuste dans le cas de copropriétés qui ont accumulé des réserves importantes au cours d’années, et l’acquéreur pourra profiter d’un cadeau auquel il ne s’attendait pas. Pour cette raison, les parties peuvent décider que l’acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. Il faudra dans ce cas le prévoir dès le compromis de vente. Si aucune clause du compromis ne prévoit ce remboursement, il sera trop tard, et le vendeur perdra tout droit dans ce fonds. Il faut donc conseiller au vendeur de se renseigner auprès du gérant, avant la mise en vente, pour connaître le montant exact de ce fonds de réserve, et voir si l’enjeu en vaut la peine, et, surtout, pour correctement éclairer l’acquéreur. De même, cela permettra au vendeur de mieux fixer son prix. Source: Notaire.be

Garantie décennale

La garantie décennale est une garantie obligatoire qui s’applique sur une durée de dix ans à compter de la réception d’une construction.

Géomètre-expert

Le géomètre-expert est une personne exerçant un métier qui consiste, en résumé, à établir différentes mesures touchant les propriétés foncières.

« Géomètre » vient du grec « gê » qui désigne la déesse de la terre et de « metron » qui signifie mesure.

Hypothèque

Une hypothèque est une garantie exigée par l’organisme prêteur portant sur un bien immobilier, le plus souvent celui qu’il finance ; on parle dans ce cas de prêt hypothécaire. En cas de non-paiement de la dette contractée, l’établissement prêteur peut alors faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur. Cette hypothèque est obligatoirement un acte notarié avec inscription au bureau des hypothèques de l’arrondissement.

Indivisibilité

Les parties communes sont insécables. le régime de la copropriété ne peut pas être assimilé à une indivision ou à l’organisation d’une personne morale dont les règles de fonctionnement sont différentes.

IPI

L’Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.) est un organisme de droit public chargé essentiellement de l’accès à la profession d’agent immobilier et du contrôle déontologique des agents immobiliers. La profession d’agent immobilier est en effet une profession réglementée: nul ne peut exercer en qualité d’indépendant des activités d’agent immobilier sans être inscrit à l’IPI. Les agents immobiliers sont par ailleurs tenus au respect de règles déontologiques.

En tant qu’organe de contrôle, l’IPI a principalement 3 missions :

1. Etablir et tenir à jour la liste des stagiaires et le tableau des titulaires en statuant sur les demandes d’inscription, après avoir vérifié que le candidat remplit toutes les conditions prévues et procédé à l’évaluation des compétences acquises à l’issue du stage ;
2. Veiller au respect de la réglementation d’accès à la profession d’agent immobilier notamment en poursuivant devant les tribunaux les personnes exerçant illégalement (c’est-à-dire sans y être autorisées) la profession ;
3. Contrôler le respect par les agents immobiliers des règles de déontologie régissant la profession; en cas de manquement, le contrevenant s’expose à une sanction disciplinaire : avertissement, blâme, suspension ou radiation, selon le cas.

Indexation du loyer

Chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat, le loyer peut être adapté au coût de la vie. Jusqu’en décembre 1993, l’indexation se basait toujours sur les fluctuations de l’indice des prix à la consommation. Depuis 1994, il faut utiliser obligatoirement l’indice santé.

Formule :

 Loyer X Index du mois d’anniversaire

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                       Index de base

Indivision

L’indivision est un concept juridique lié à la notion de propriété. Un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à un ensemble de personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres.

Une autre définition est aussi possible : l’indivision est le concours de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu’il n’y ait division matérielle des parts.

Instance de dialogue

Instance de concertation mise en place à l’initiative du franchiseur au sein de son réseau favorisant les interactions entre l’ensemble des membres de ce dernier, l’utilisation des compétences propres des franchisés, l’optimisation de l’animation du réseau…

Intuitu personae

Expression latine signifiant « en considération de la personne » employée pour caractériser les opérations dans lesquelles la personnalité

de l’une des parties est tenue pour essentielle en raison de ses aptitudes particulières, de la nature de service attendu d’elle. (Cornu, Vocabulaire juridique).

Loi Breyne

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d’habitations, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », offre une protection étendue à celui qui fait construire sa maison ou à l’acheteur d’un terrain à bâtir (vente clé sur porte) ; cette loi est réputée avoir « force obligatoire », ce qui signifie qu’elle comporte des dispositions strictement obligatoires (on ne peut y déroger). La loi Breyne vise également à apporter une information complète et correcte au futur propriétaire. D’où l’existence de certaines mentions écrites obligatoires dans les contrats. Les garanties offertes par cette loi sont, entre autres :l’avance versée à la conclusion du contrat ne peut excéder 5 % du montant total du contrat ;de strictes modalités de paiement impose le paiement du solde par tranches lesquelles ne peuvent être supérieures à la valeur des travaux déjà exécutés ;la fixation à l’avance du prix total du contrat ;l’obligation de procéder à la réception du bâtiment en deux phases, à savoir : la réception provisoire, et la réception définitive un an au minimum après la réception provisoire ;une garantie obligatoire, qui peut aller jusqu’à 100 % ;des responsabilités clairement définies : le vendeur est responsable des vices cachés, et sa responsabilité est engagée pendant dix ans pour tout grave défaut, même si ce défaut était déjà visible au moment de la réception définitive.

Outre leur devoir d’information, la loi accorde également au notaire et à l’architecte un rôle de contrôle et de médiation. Toute disposition d’un contrat en contradiction avec la loi Breyne est enfin réputée nulle et non avenue.

Maître d’ouvrage

Dans l’organisation d’un projet, le maître d’ouvrage (abrégé en MO, MOA ou MOU) ou la maîtrise d’ouvrage est le donneur d’ordre au profit duquel l’ouvrage est réalisé.

Mitoyenneté

Les limites d’une propriété peuvent prendre différentes formes: murs mitoyens, murs privatifs, clôtures ou haies mitoyennes. etc.

Mandat de gestion

Convention par laquelle un franchisé, pour des raisons diverses, donne mandat à son franchiseur ou à un tiers, de gérer son activité en franchise.

Notaire

Le notariat est l’un des métiers du droit dans les pays de droit romano-civiliste. Les notaires ont pour rôle de préparer, rédiger, attester, enregistrer et conserver des documents, ou actes notariés, qui ont une valeur légale dans des contrats de droit civil, ainsi que d’offrir des conseils juridiques.

Dans les pays de droit anglo-saxon ou Common law (Royaume-Uni, États-Unis, le Commonwealth, etc.) et dans d’autres pays comme les pays scandinaves, comme le Danemark, la Finlande ou l’Islande, les notaires ne tiennent pas la même fonction que celle du notaire français. Sa fonction est de préparer des documents qui seront utilisés dans d’autres pays du monde. À moins que ces notaires-ci utilisent la forme authentique des actes notariés, ses actes manquent de titre exécutoire (mention ci-dessous). Les actes des notaires du droit commun sont également reconnus par la Convention de la Haye de 1961 (Convention supprimant l’Exigence de la Légalisation des Actes Publics Étrangers).

Selon le dictionnaire de l’Académie française, le notaire est « l’officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires et leur confère l’authenticité. »

La profession de notaire remonte au Moyen Âge dans les pays latins. Cependant, de nombreux équivalents existent dans le monde et il existe désormais des associations internationales de notaires.

Nue-propriété

La nue-propriété est un droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose,

mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose. La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété.

Organes de la copropriété

Dans un immeuble à appartements multiples, il faut prendre des décisions concernant la collectivité. Il existe généralement trois organes qui ont un pouvoir de décision spécifique : l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance) et le syndic. L’assemblée désigne un commissaire aux comptes.

L’assemblée générale regroupe tous les copropriétaires. Le conseil de copropriété ne comprend que quelques copropriétaires, qui doivent contrôler la gestion du syndic. Ce dernier est chargé, notamment, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, et de prendre les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l’immeuble.

Chaque organe de la copropriété a donc des attributions qui lui sont propres. Ces organes doivent permettre une bonne gestion des immeubles à appartements multiples et garantir les droits de chacun par la surveillance de l’un par l’autre, le dernier mot devant revenir à l’assemblée générale, c’est-à-dire aux propriétaires eux-mêmes. Attention, la copropriété a été réformée en profondeur ce 1er septembre 2010. Source: Notaire.be

Précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur les biens immobiliers. Le calcul du précompte immobilier s’effectue sur la base du revenu cadastral (RC).Dans certains cas, vous pouvez avoir droit à une réduction du précompte immobilier.

Preneur

Dans un contrat de bail mot » preneur  » désigne le locataire. On dit de ce dernier qu’il  » « prend à bail » « , tandis qu’on dit du propriétaire appelé aussi le « bailleur » qu’il  » donne à bail « . Il faut éviter d’utiliser le verbe « louer » qui est amphibologique, en ce qu’il est employé aussi bien pour signifier que l’on prend à bail, que pour exprimer que l’on donne à bail.

Penthouse

Appartement-terrasse ou « maison sur un toit »  (situé au dernier étage d’un immeuble)

Permis de construire

Le permis de construire ou permis de construction est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d’un bâtiment à usage d’habitation, industriel ou autre.

Permis d’urbanisme

Le permis d’urbanisme est un permis qui vous autorise à effectuer certains travaux de construction. Si vous envisagez de construire, de rénover ou d’agrandir une habitation, il est donc essentiel que vous commenciez par demander un permis d’urbanisme. C’est la commune sur laquelle se situe votre propriété qui a la charge de vous octroyer ou non ce permis.

Plus-value

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition (des amortissements peuvent être déduits).

Si cette différence est négative, on l’appelle moins-value immobilière.

PRAS

Le Plan Régional d’Affectation du Sol a été adopté par le Gouvernement le 03/05/2001. Il demeure en vigueur jusqu’au moment où il est modifié en tout ou en partie. Le PRAS a force obligatoire et valeur réglementaire dans toutes ses dispositions. Le PRAS se situe au sommet de la hiérarchie des plans réglementaires. Toute délivrance de permis d’urbanisme doit lui être conforme. Les prescriptions du PRAS peuvent imposer que certaines demandes de permis d’urbanisme soient soumises  à des mesures particulières de publicité ou à l’avis de la commission de concertation. Il est composé de cartes (prescriptions graphiques) et d’un cahier des prescriptions (prescriptions littérales légales). La carte la plus importante lors des demandes de permis est la carte de l’affectation du sol (carte 3) qui divise le territoire en zones suivant leur affectation. Chaque zone est représentée par une couleur : les zones d’habitat en jaune, les zones de mixité (habitat + autres fonctions) en orange ou brun, les zones d’activités : les équipements en bleu clair et les bureaux en bleu parme.

Plan d’aménagement

Le  plan communal d’aménagement [P.C.A] permet à la commune de maîtriser l’aménagement de son territoire. Il a pour objectif d’affiner les affectations du Plan de Secteur, tout en introduisant une dimension architecturale. Le plan communal d’aménagement est toujours accompagné de prescriptions urbanistiques dans lesquelles les préoccupations esthétiques tiennent une place importante; les gabarits (hauteur maximale, type de toiture…), les zones de recul entre l’alignement et le front de bâtisse, la nature et la teinte des matériaux à utiliser, les plantations, … Le PCA du lotissement « A TOUS VENTS » comporte différentes zones dont les principales sont les zones résidentielles et les zones mixte de résidence et de services. L’intégralité des prescriptions urbanistiques peut être  téléchargée au moyen du lien ci-dessous.

Promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos jours, c’est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier (soit le terrain qui est le support essentiel de toute opération), des aspects réglementaires (qui sont importants dans l’activité) ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l’information fait de lui un intermédiaire bien placé sinon obligé entre les différentes parties prenantes : Maître d’ouvrage, financier, maître d’œuvre (entreprise de construction), autorité réglementaire…etc…

Parties privatives

Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes

Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d’équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

Préemption

Faculté conférée par la loi ou par la convention à une personne (bénéficiaire d’une option) d’acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien dans un délai donné, en général aux prix et conditions de la cession projetée. (Cornu, Vocabulaire juridique)..

Règlement de copropriété

Partie du Statut de copropriété et comprenant :Le mode de calcul des charges de copropriété. Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de la répartition des charges doivent être motivés. Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre 2010. Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point.

La détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire. Le fonctionnement de l’assemblée générale

Les règles concernant le syndic

Le règlement de copropriété comprendra les règles de la vie en commun. Les questions qui sont évoquées sont nombreuses.

Revenu cadastral

Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED). Le revenu cadastral (indexé) sert de point de départ à la perception du précompte immobilier et permet de définir le revenu immobilier à mentionner dans la déclaration d’impôt des personnes physiques.

Régisseur

Le régisseur (ou administrateur ou gestionnaire) administre les biens immeubles ou les droits immobiliers qui lui sont confiés, pour le compte du propriétaire qu’il représente vis-à-vis du locataire et des tiers.

Il recherche un locataire, rédige et signe le bail, effectue les indexations, les rappels, les décomptes de charges. Il est le seul correspondant avec le locataire, lequel lui signale, le cas échéant, les problèmes techniques auxquels il serait confronté et les résout, soit directement, soit par l’envoi au propriétaire d’un devis détaillé des travaux à réaliser. Il informe également le propriétaire des nouvelles réglementations et lui propose, par devis, de mettre le(s) bien(s) en conformité avec celles-ci.

Il rend compte de sa gestion périodiquement et verse les fonds recueillis au propriétaire, après avoir honoré les factures de petites réparations et les charges éventuellement envoyées par un syndic.

Il peut être chargé également : de travaux divers, de poursuivre un locataire défaillant en justice, d’établir des réclamations en matière de précompte immobilier, d’obtenir, en cas de gros travaux, d’éventuels subsides des organismes concernés.

Enfin, il peut être chargé aussi de vendre le bien, puisque, mieux que quiconque, il le connaît et peut en établir la juste valeur.

Renouvellement du contrat

Mécanisme juridique permettant la reconduction des relations contractuelles entre les parties au terme du contrat.

Respect de l’acte de base et du règlement de copropriété

Lors de l’acquisition de leur appartement, les nouveaux propriétaires reçoivent une copie de l’acte de base de l’immeuble. Cet acte contient notamment toutes les règles de fonctionnement de la copropriété: ce sont les règlements de copropriété et d’ordre intérieur.

Au moment de la signature de leur acte d’acquisition, ils s’engagent à respecter cet acte de base et ses annexes, à la place des anciens propriétaires. Dans cet acte d’achat, qui forme leur titre de propriété, il doit également être prévu que les nouveaux propriétaires s’engagent à imposer le respect de l’acte de base à tous leurs successeurs. Cela vise aussi bien les nouveaux propriétaires, en cas de vente, ou les héritiers, dans le cadre d’une succession.

Mais, les nouveaux acquéreurs d’un appartement s’engagent également à obliger leurs locataires à respecter toutes les conditions de l’acte de base et des règlements qu’il contient. Les bonnes formules de contrat de bail prévoient d’ailleurs expressément que les propriétaires doivent remettre un exemplaire de ces documents au locataire et que ce dernier devra respecter toutes les clauses qu’il contient. Il est cependant conseillé aux propriétaires de ne remettre au locataire qu’une photocopie de l’acte de base en leur possession, parce que, si le locataire l’égard, il faudra le reconstituer, ce qui risque d’entraîner des nouveaux frais.

Tant les propriétaires que le locataire doivent être attentifs au transfert d’une copie de ces documents. Si le locataire ne respecte pas le règlement d’intérieur, à qui les copropriétaires doivent-ils s’adresser: au locataire, qui déclarera ne pas en avoir connaissance, ou aux propriétaires de l’appartement qui se sont engagés à faire respecter ce règlement par ses locataires?

Exemple : Le règlement d’ordre intérieur d’un immeuble interdit aux occupants d’avoir des animaux domestiques, dont des chiens. Un appartement vient d’être loué à Madame Germaine, âgée de 75 ans, et personne ne lui avait communiqué le règlement. A ce moment, elle avait un mignon petit chiot, et, bien entendu, elle tenait à le conserver. Malheureusement, en grandissant, la gentille petite bête est devenue bruyante et menaçante, et fait peur aux autres occupants de l’immeuble (surtout dans l’ascenseur!). En se fondant sur les termes du règlement d’ordre intérieur, les occupants des autres appartements demandent à Madame Germaine de se séparer de son chien, ce que cette dernière refuse de faire. Voilà encore un litige qui va être porté devant le juge de paix, et qui aurait facilement pu être évité si le propriétaire de l’appartement avait remis une copie du règlement à Madame Germaine!

Conseils : Ces réflexions doivent inciter les propriétaires et locataires à rédiger correctement leur contrat de bail. Il n’y a pas de problème lorsque le bail est rédigé dans la forme d’un acte notarié: les notaires incluent toujours l’obligation de respecter les différents règlements. Mais les baux sont souvent conclus directement entre les parties: il ne faut cependant pas hésiter à les faire vérifier par un spécialiste; cela peut éviter beaucoup d’ennuis!

Au moment de votre acquisition, n’oubliez pas de demander au vendeur une copie de l’acte de base, et conservez-la bien. Elle vous sera réclamée au moment de la vente de votre appartement.

Répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

Depuis plusieurs années, Gaston et Marie sont propriétaires d’un appartement qu’ils ont décidé de mettre en vente. Ils ont rencontré Pierre, qui, justement cherchait un appartement. Le prix proposé par Gaston et Marie convenait à Pierre, et les deux parties ont décidé de conclure la vente.

 Charges ordinaires de copropriété

Pour les charges ordinaires de copropriété, il n’y a pas de problème de partage: Pierre les supportera dès qu’il aura la jouissance de l’appartement. Cela vise principalement les frais communs périodiques, comme l’utilisation de l’ascenseur, l’entretien de l’immeuble, les frais de gérance…

Si Gaston et Marie acceptent de laisser Pierre occuper l’appartement dès la signature du compromis, mais bien avant l’acte, il est normal que Pierre supporte les charges dès ce moment. Par contre, s’ils ont demandé à Pierre de pouvoir rester dans l’appartement plusieurs mois après la signature de l’acte, ils paieront les charges jusqu’au jour où ils mettront l’appartement à la disposition de Pierre.

Charges extraordinaires

Mais, il arrive parfois que, quelques jours après avoir décidé la vente, les vendeurs et l’acquéreur constatent que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’entamer des gros travaux de remplacement de l’ascenseur et de réfection de la toiture. Qui devra payer ces frais? Gaston et Marie qui étaient propriétaires au moment où la décision de l’assemblée générale a été prise, ou Pierre qui sera propriétaire au moment de l’exécution des travaux, et qui en profitera.

Il est normal que le vendeur supporte tous les frais décidés avant la vente, et pour lesquels le syndic a déjà adressé une demande de paiement aux copropriétaires: il s’agit d’une dette certaine et exigible existant au moment de la vente. Si le syndic a déjà demandé à Gaston et Marie une première provision avant la vente, ils devront la payer, même si Pierre profitera des travaux.

Par contre, il semble également logique que Pierre supporte le coût de tous les travaux dont le paiement est exigé par le syndic après la vente, même s’ils ont été décidés avant qu’il ne devienne propriétaire: il profitera des améliorations apportées à l’immeuble, et il est normal qu’il en supporte le coût.

Pour ces raisons, les actes de vente reprennent généralement une clause précisant que:

• le vendeur supporte le coût des gros travaux décidés avant la vente, et dont le paiement a déjà été exigé.
• l’acquéreur supportera tous les frais extraordinaires qui ont été décidés avant la vente, mais pour lesquels le syndic n’a pas encore fait d’appel de fonds, ainsi que ceux qui ont été décidés après la vente.

 Et, pour les procès en cours ?

La même solution doit être apportée aux problèmes relatifs aux procès en cours: si la copropriété est condamnée à payer une somme à la suite d’un litige antérieur à la vente, Pierre doit-il intervenir? Si elle doit recevoir des sommes à la suite d’un litige avec le constructeur, qui peut les percevoir: Gaston et Marie ou Pierre? Ici aussi, c’est la date à partir de laquelle les paiements sont exigibles qui comptera.

Conseil : éviter les discussions !

Les problèmes qui peuvent surgir à ces occasions sont parfois très difficiles à résoudre, même quand vendeurs et acquéreurs sont de bonne foi. Il vaut mieux les solutionner au moment de la signature du compromis, en éclairant correctement l’acquéreur: le moyen le plus simple est de lui transmettre une copie des derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant cette date, et de l’inviter à participer à toute assemblée générale qui se tiendrait entre le compromis et l’acte. Il faut également veiller à ce que ces procès-verbaux soient clairs et précisent si les travaux ont bien été décidés ou s’ils sont seulement envisagés.Source: Notaire.be

Studio

Petit appartement constitué d’une seule pièce principale.

Statuts de la copropriété

Être propriétaire d’un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d’un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l’acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l’immeuble.

Statuts de la copropriété

Être propriétaire d’un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d’un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l’acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l’immeuble.

La loi précise expressément que ces documents doivent comprendre :

L’acte de base

* La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.  Dans l’acte de base, l’immeuble sera divisé en parties communes et privatives :

• les parties communes : ce sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d’une fraction pour chacun. Il s’agira par exemple de la porte et du hall d’entrée de l’immeuble, des ascenseurs, de la chaudière, du chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs ou de la toiture de l’immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l’immeuble est construit.
• les parties privatives : ces parties de l’immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire : cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s’y trouve, comme le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes.

* La description de l’ensemble de l’immeuble. L’acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes. S’il s’agit d’un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l’acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprendra :

Le mode de calcul des charges de copropriété. Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de répartition des charges doivent être motivés. Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre 2010. Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point.

La détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire

Le fonctionnement de l’assemblée générale

Les règles concernant le syndic

Le règlement de copropriété comprendra les règles de la vie en commun. Les questions qui sont évoquées sont nombreuses.

Prenons les exemples suivants :

• Peut-on installer un cabinet médical au rez-de chaussée de l’immeuble?
• Comment fonctionne l’assemblée générale?
• Qui peut décider d’effectuer des travaux dans l’immeuble?
• Qui nomme ou révoque le syndic?
• Qui paye les frais d’utilisation de l’ascenseur?

Dans certains immeubles, il existe également un règlement d’ordre intérieur qui doit être respecté par tous les occupants de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble (souvent, dans le hall d’entrée), et peut être consulté sur place par tout intéressé. Voici quelques points qui peuvent y être abordés :

• Mesures à prendre en cas de déménagement.
• Obligation de fermer l’immeuble à clé, après 20 heures.
• L’entreposage des immondices.
• L’utilisation des locaux communs.

L’ensemble, formant les statuts de l’immeuble, doit faire l’objet d’un acte notarié qui doit être retranscrit intégralement au bureau des hypothèques. Par contre, le règlement d’ordre intérieur peut être établi par l’assemblée générale des copropriétaires, et mis à jour par le syndic. Source: Notaire.be

Succession

Après un décès, un impôt, appelé droit de succession, est perçu à l’occasion du transfert du patrimoine de la personne décédée à ses héritiers.

Les droits de succession sont plus ou moins élevés selon les valeurs transmises et le lien de parenté entre le défunt et ses héritiers. Les tarifs sont de la compétence des régions. Ils diffèrent selon l’endroit où le défunt avait son domicile fiscal.En tant qu’héritier de la personne qui décède, vous avez 3 possibilités :

• Vous acceptez la succession purement et simplement.

Le patrimoine du défunt et votre propre patrimoine sont alors fusionnés. Les dettes du défunt deviennent les vôtres, ainsi que ses créances et les biens qu’il possédait.

S’il s’avère que le passif (les dettes) est plus important que l’actif (les biens et les créances), il vous faudra payer la différence, à partir de votre propre patrimoine.

• Vous renoncez à la succession.

Le patrimoine est transmis, le cas échéant, aux héritiers qui ne renoncent pas. Si tous les héritiers refusent, c’est à l’État qu’il revient d’accepter ou non la succession.

• Vous acceptez la succession sous bénéfice d’inventaire.

D’abord, il faut faire l’inventaire du patrimoine du défunt : ce qui est à l’actif et ce qui est au passif. S’il reste un actif après que tous les créanciers ont reçu ce à quoi ils ont droit, cet actif est intégré dans votre propre patrimoine. Si les créanciers du défunt n’obtiennent pas paiement de toutes leurs créances parce que le patrimoine du défunt est insuffisant, ils ne peuvent en aucun cas agir contre vous.

Lorsque le passif de la succession est supérieur à l’actif, celui qui a accepté cette succession sous bénéfice d’inventaire n’est toutefois pas à l’abri du paiement des droits de succession.

Syndic de l’immeuble

L’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions les plus importantes relatives à un immeuble à appartements. La gestion journalière de la copropriété est confiée à un gérant, appelé « syndic » de l’immeuble.

Nomination et mission du syndic

La nomination d’un bon syndic est une décision très importante qui reviendra à l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic est nommé par l’assemblée générale, pour assurer la gestion quotidienne de l’immeuble et gérer les fonds de la copropriété. Il doit également convoquer l’assemblée générale, rédiger le procès-verbal, et le conserver. Il doit également exécuter les décisions qui ont été prises. Il doit enfin prendre toutes les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l’immeuble.

Le règlement de copropriété doit depuis le 1er septembre 2010 aussi faire mention des modalités de renouvellement du mandat du syndic ou du renon éventuel de son contrat et des obligations consécutives à la fin de sa mission.

Un contrat écrit doit contenir les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires.

Le mandat du syndic ne peut excéder 3 ans (au lieu de 5 auparavant) mais peut être renouvelé.

La mission et les compétences du syndic sont modifiées et étendues depuis le 1er septembre 2010. Il doit par exemple souscrire une assurance en responsabilité civile, permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété, solliciter plusieurs devis pour certaines interventions, procéder à une évaluation des contrats de fournitures, demander l’autorisation de l’AG avant de conclure un contrat avec des proches (afin d’éviter les conflits d’intérêts) tenir une comptabilité et préparer un budget provisionnel pour les dépenses courantes,…

Enfin, depuis le 18 juin 2012, la loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n’est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Ce dernier a en effet pour mission de vérifier que le syndic s’acquitte correctement de sa fonction, d’où cette incompatibilité.

Fin des pouvoirs du syndic

L’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de nommer un syndic. Elle a aussi la possibilité de le révoquer.

Les pouvoirs du syndic cessent également en cas de démission ou de décès. A ce moment, l’assemblée générale doit se réunir le plus tôt possible pour en nommer un nouveau. Source: Notaire.be

Tontine

La tontine est un contrat aléatoire correspondant au financement collectif de l’achat d’un actif financier ou d’un bien dont la propriété revient à une partie seulement des souscripteurs.

Titre de propriété

La dernière étape de l’acquisition immobilière est la remise de son titre de propriété à l’acquéreur. Ce titre est une copie de l’acte notarié, certifiée conforme par le notaire (appelée « expédition de l’acte »). Il ne s’agit donc pas de l’original de l’acte, qui devra être conservé par le notaire. Si le titre est égaré, il sera toujours possible de se procurer une nouvelle copie de l’acte chez le notaire qui l’aura reçu.

Terrain à bâtir

Le terrain à bâtir était défini comme celui sur lequel on s’engageait à construire. Il s’agissait donc d’une définition subjective. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir (TAB) le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, en application d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’une carte communale. La définition est donc plus simple.

Urbanisme

L’urbanisme est à la fois un champ disciplinaire et un champ professionnel recouvrant l’étude du phénomène urbain, l’action d’urbanisation et l’organisation de la ville et de ses territoires. Les personnes qui exercent ce métier sont des urbanistes.

Selon les traditions académiques, cette discipline est associée tantôt à l’architecture, tantôt à la géographie, selon l’aspect mis en avant, l’intervention urbaine ou l’étude théorique ou d’aliéner la chose. De plus, l’usufruit a nécessairement une durée, alors que le droit de propriété est imprescriptible.

Vente publique

Est une vente aux enchères. Les amateurs font des offres successives. Le montant le plus élevé formera le prix de vente, s’il est accepté par le vendeur. Ces ventes se réalisent exclusivement par un notaire. La vente publique présente beaucoup de garanties au niveau de la rapidité, de la transparence et du juste prix que l’on peut obtenir : pour ces raisons, la loi impose cette procédure dans le cadre de certaines ventes judiciaires (lorsque la vente est ordonnée par un tribunal). On peut aussi recourir à cette procédure dans le cadre de ventes volontaires. Les conditions de la vente sont reprises dans « un cahier des charges » : il s’agit d’un acte rédigé par le notaire, et qui comprendra la description de l’immeuble ainsi que toutes les conditions de la vente. Ce document peut être consulté par tous les amateurs potentiels, en l’étude du notaire. La séance de vente est annoncée par le notaire au moyen d’affiches et d’annonces publiées dans des journaux. Les offres, ou enchères sont reçues lors de la séance de vente, éventuellement à partir d’une mise à prix. Si la dernière offre est acceptée, le notaire procéder à l’adjudication. L’acquéreur disposera cependant d’un certain délai pour le paiement du prix et des frais. Certaines ventes ne sont définitives qu’après l’écoulement d’un délai de 15 jours, endéans lequel tout intéressé peut faire une surenchère.

Des garanties sont prises à l’encontre des amateurs qui formulent des offres inconsidérées, mais qu’ils ne peuvent pas respecter. Il existe ainsi la possibilité de faire revendre l’immeuble sur folle enchère.

Depuis le 1er janvier 2010, la vente publique a subi des modifications : le principe d’une séance unique est consacré! Désormais, la possibilité

d’une mise à prix de départ et l’octroi éventuel d’une prime est généralisée! Renseignez-vous auprès de votre notaire.

Vente de gré à gré

La vente de gré à gré concerne l’achat ou la vente d’un immeuble. Un accord se conclut entre un vendeur et un acheteur, à telle ou telle condition. La vente peut avoir lieu à l’aide d’un intermédiaire comme par exemple le notaire. Les parties vont en général signer un compromis de vente avant de signer l’acte authentique chez un notaire. Ensuite, certaines formalités devront encore être accomplies après la signature de l’acte.

Vente d’un appartement

Au moment de l’achat de son appartement, l’acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires. Il existe une obligation d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et documents suivants : le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels dus par le cédant; situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété; le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années; une copie du dernier bilan approuvé par l’AG de l’association des copropriétaires.

Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours.

Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement.

Rôle du notaire avant l’acte de vente

Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants : le montant des dépenses décidées par l’AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des appels de fonds approuvés par l’AG des copropriétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’ AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date; un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.

Le syndic a 30 jours pour répondre.

Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur. Attention! Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l’acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le vendeur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.

La répartition des frais

Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.

Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le compromis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister.L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.
Source: Notaire.be

Zone inondable

Les zones inondables, ou terrains inondables, sont des lieux délimités ayant été recouvert par les eaux lors d’une inondation

Zone verte

Une zone verte est une zone du plan d’urbanisation préservée de tout urbanisme ou presque pour permettre l’expansion des eaux lors des crues.

Les seuls permis délivrés ne le sont que pour des bâtiments d’intérêts publics.